SCPI senza commissioni di sottoscrizione: capire questo investimento immobiliare

Una SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) consente di investire nell'immobiliare locativo collettivo senza acquistare direttamente un immobile. Una SCPI senza commissioni di sottoscrizione è un veicolo di investimento che non applica commissioni di ingresso ai nuovi soci. In pratica, l'intero capitale versato viene immediatamente investito negli attivi immobiliari. Questo può migliorare la redditività fin dall'inizio: anche se le società di gestione applicano talvolta commissioni di gestione più elevate, il rendimento netto può risultare superiore perché non viene ridotto da una commissione iniziale.

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Cosa sono le commissioni di sottoscrizione di una SCPI?

In una SCPI tradizionale, la commissione di sottoscrizione, o commissione d'ingresso, remunera il distributore, come broker o consulente, e la società di gestione. Viene spesso paragonata ai costi notarili di un acquisto immobiliare. Queste commissioni si collocano generalmente intorno all'8-12% dell'importo investito, a seconda del fondo. In altre parole, su 100 € investiti, spesso soltanto 90-95 € vengono effettivamente allocati dopo la deduzione della commissione. Le SCPI senza commissioni sono state create per eliminare questo costo iniziale: nessuna commissione di sottoscrizione viene prelevata al momento dell'acquisto delle quote‍.

Vantaggi di una SCPI senza commissioni di sottoscrizione

• Nessuna commissione d'ingresso: non pagate commissioni al momento della sottoscrizione. Il prezzo di rivendita delle quote corrisponde al prezzo di sottoscrizione in vigore. Al momento della cessione, ricevete quindi il valore della quota, salvo le variazioni di mercato.
• Redditività potenzialmente più elevata: poiché tutto il capitale viene investito, il rendimento netto può risultare maggiore. Anche con commissioni di gestione superiori, la performance finale può superare quella di una SCPI tradizionale equivalente. Per esempio, con un rendimento locativo del 6%, una SCPI senza commissioni d'ingresso potrebbe generare meccanicamente un tasso di distribuzione superiore rispetto a una SCPI con il 10% di commissioni iniziali.
• Orizzonte potenzialmente più flessibile: non è necessario recuperare commissioni iniziali elevate. Gli investitori possono quindi sentirsi meno vincolati a mantenere le quote per periodi estremamente lunghi.
• Rivendita più semplice da comprendere: in caso di vendita, il prezzo di cessione corrisponde al valore della quota del momento, senza una trattenuta aggiuntiva legata alle commissioni d'ingresso. Questo rende più trasparente la valorizzazione dell'investimento.

Aspetti da valutare per l'investitore

• Commissioni di gestione elevate: per compensare l'assenza di commissioni d'ingresso, le SCPI senza commissione applicano generalmente costi di gestione più alti, intorno al 15-18% dei canoni, rispetto all'8-12% delle SCPI tradizionali. È quindi necessario verificare che il tasso di distribuzione netto resti interessante dopo tali prelievi.
• Commissioni di acquisizione: queste SCPI applicano spesso una commissione di acquisto, per esempio intorno al 3% del prezzo, su ogni nuovo immobile acquisito, oltre a eventuali commissioni sui lavori. Questi costi incidono sui rendimenti distribuiti.
• Penali in caso di uscita anticipata: per limitare le rivendite troppo rapide, alcune SCPI senza commissioni prevedono commissioni di recesso se le quote vengono vendute prima di una certa scadenza, generalmente da 3 a 5 anni. Per esempio, Iroko ZEN applica il 6% in caso di rivendita prima di 3 anni e Remake Live il 5% prima di 5 anni. Le penali scompaiono una volta trascorso il periodo previsto.
• Storico di performance limitato: queste SCPI sono relativamente recenti, molte lanciate dopo il 2019. I rendimenti passati, spesso compresi tra il 6% e l'8% nel 2024, sono stati interessanti, ma la performance futura non è garantita e dipende dai mercati e dalla qualità della gestione.

Esempi di SCPI senza commissioni d'ingresso

Diverse SCPI recenti hanno adottato il modello “0% commissioni d'ingresso”. Per esempio, Iroko ZEN, creata alla fine del 2020, ha distribuito il 7,32% nel 2024. Applica il 14,4% di commissioni di gestione sui canoni e una commissione di uscita del 6% se le quote vengono vendute prima di 3 anni. Remake Live, lanciata nel 2022, ha distribuito il 7,50% nel 2024, con il 18% di commissioni di gestione e il 5% di commissioni di recesso prima di 5 anni. Più recentemente, la SCPI Upêka, del 2023, ha annunciato un rendimento del 7,96% nel 2024, con circa il 16% di commissioni di gestione e una commissione di uscita decrescente, fino al 6% nel primo anno. Altri fondi, come Mistral Sélection, Novaxia NEO ed Élévation Tertiom, hanno adottato questo modello per attrarre investitori interessati a soluzioni di “pierre-papier” meno costose all'ingresso.

In sintesi, le SCPI senza commissioni di sottoscrizione offrono una modalità di accesso più conveniente all'investimento immobiliare collettivo. Consentono di investire fin dall'inizio quasi tutto il capitale versato‍. Prima di scegliere questo tipo di SCPI, tuttavia, l'investitore deve analizzare attentamente gli altri costi, come gestione, acquisizione e uscita, oltre alla strategia di investimento del fondo. Come per ogni investimento, è consigliabile diversificare e valutare la SCPI in un'ottica di medio-lungo periodo.